Hea tava vastane leping puuküürnikuga on tühine

Samas on leitud, et üürileandja ehk kinnisasja tegeliku omaniku õigused on hoopis kaitseta jäetud.

Sellist olukorda, kus üürnik kasutab üüripinda, hoolimata üürileandja soovist leping lõpetada ning üürnikust vabaneda, ehk nn puuküürniku situatsiooni, on mõnikord peetud üürilepingu puuduliku regulatsiooni tulemuseks. Siiski on kohtud just kehtiva seaduse pinnalt loonud positiivse pretsedendi, millest on edaspidi võimalus pahatahtlike üürnikega seotud vaidlustes ja probleemsete üürnikega toimetulekuks juhinduda.

Nimelt jättis riigikohus 27. juuni määrusega jõusse Tallinna ringkonnakohtu otsuse, millega üürileandja sai võidu nn puuküürniku üle. Kaasuse puhul oli tegemist üsna tavapärase olukorraga, kus üürnik tegi endast kõik, et kasutada üüripinda ebamõistlikel tingimustel ja kahjustada sellega üürileandjat.

Lahendi saanud juhtumis sõlmisid üürileandja ja üürnik kaks tähtajalist eluruumi üürilepingut 40 aastaks ja turuhinnast mitu korda madalama üürihinnaga. Pool aastat hiljem korraldas kohtutäitur üüritud kinnistutele avaliku enampakkumise, millega kinnistud omandas uus omanik. Tulenevalt seadusest läksid üürilepingud sellises olukorras uuele omanikule üle. Pärast kinnisasjade ostmist palus uus omanik üürnikul pinna vabastada. Ent üürnikule ei sobinud äärmiselt soodsa olukorra lõppemine ning ta esitas hagi uue üürileandja vastu.

Ringkonnakohus otsustas, et üürniku selline käitumine on vastuolus heade kommetega ega vasta ärikeskkonnas valitsevale arusaamale õiglasest tehingust. Samuti leidis kohus, et lepingu heade kommete vastasust tuleb hinnata kõiki asjaolusid tervikuna arvesse võttes. See tähendab, et arvestada tuleb nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid ning poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke tehingu tegemise ajal.

Sellest lähtuvalt jõudis kohus järeldusele, et üürnikule väga soodsate üürilepingute sõlmimine ebatavaliselt pikaks ajaks vaid mõni kuu enne üürileandja suhtes täitemenetluse alustamist ja hüpoteekide realiseerimist viitab otseselt üürniku ja senise üürileandja ebaausale kavatsusele, ning luges lepingud tühiseks. Otsust ei kallutanud üürnikule soodsamas suunas ka üürniku väited madalama üüritasu või lepingu sõlmimise ajastuse põhjendatuse kohta.

Kohtu hinnangul viitasid asjaolud üheselt sellele, et üürilepingute sõlmimise eesmärgiks oli tagada enneolematult soodsatel tingimustel ruumide jätkuv ja pikka aega kestev kasutamine hoolimata vara üleminekust uuele omanikule. Kuna ringkonnakohtu otsusega kuulutati heade kommetega vastuolus olev üürileping tühiseks, puudus üürnikul ruumide valdamiseks õiguslik alus ning ta on kohustatud need oma valdusest välja andma. Sellele lisaks võib ebaausalt käitunud üürnikku ähvardada üürileandja täiendav nõue hüvitada ruumide kasutamise eest mitme aasta jooksul saamata jäänud tulu.

Kirjeldatud pretsedent on oluliseks suunanäitajaks oma õigusi kuritarvitavate üürnikega toimetulekuks. Lahendiga on tõmmatud selge piir lõputuna tundunud üürnike õigustele. Kohus on selgelt asunud seisukohale, et üürileandja pahatahtlik kahjustamine ei ole aktsepteeritav. Pahauskselt ning kahjustamise eesmärgil sõlmitud üürikokkulepped ei ole niisiis kehtivad ning kehtiv õigus kaitseb ka üürileandjat.

Selles riigikohtu lahendini viinud vaidluses esindas Advokaadibüroo SORAINEN kinnistu omandajat OÜ Estectus.