Kinnisvaraturul on tunda buumi hõngu

„Buum ei ole iseenesest halb aeg, hinnad ja kasumid kasvavad,“ rääkis Roosaare Äripäeva raadio hommikuprogrammis. „Halb on siis, kui buum lõpeb ja krahh algab,“ sõnas ta. „Praegu tunnen ise ka, et hinnad kerkivad päris kiires tempos ja on kõigi aegade rekordite juures,“ nentis Roosaare.

Krahhi tunneb Roosaare ära aga kahe kindla kriteeriumi järgi. „Kui investorid lähevad nii julgeks, et kõike hakatakse väga suure võimendusega ostma ning arendama, on see ohu märk,“ rääkis ta. Teiseks kriisi ennustavaks teguriks peab ta aga spekulatiivsuse kasvu. „Sellisel juhul ei osteta asju enam endale portfelli, vaid kõik tahetakse kohe edasi müüa,“ selgitas investor.

Praegust olukorda hinnates leiab Roosaare, et spekulatiivsuse taset vaadates oleme jõudnud buumi tipu ligidale. Näiteks Scandium Kinnisvara arendatud SpaceCube’i projekti puhul kaubeldi hoogsalt broneeringutega. „Enda meelest küsisime turult õiglast hinda, kuid paljud ostjad müüsid selle hoone juba enne valmimist edasi,“ märkis ta. „Hinnad olid vahepeal umbes 10 protsenti tõusnud ning see ahvatleb spekuleerima – üüritulu teenimise asemel täna pigem flipitakse (ostetakse odavamalt ja müüakse kallimalt edasi – toim).“

Krahhi aga veel ei paista ning rahustavalt mõjub Roosaare jaoks fakt, et praegu viiakse arendusi ellu veel oma rahaga. „See, et pank annaks praegu 100 protsenti arendajale finantseeringut, see on ulme – pangad on konservatiivsed,“ ütles ta.

Omafinantseeringu osakaalu võib aga lahjendada ühisrahastus, mis on madalama riskikontrolliga ja seega arendajale kättesaadavam. „Kuna ühisrahastuses saab igaüks laenu anda 100 euro kaupa, siis on tõenäoline, et neid riske alati ei teadvustata,“ märkis Roosaare.

Buumiaja saabumist näitab aga ka kinnisvarahindade kiire kasv ning nii on Scandium Kinnisvara arendatavate mikrokorterite eest üksikutel juhtudel võimalik saada isegi 6000 eurot ruutmeetri eest, seda näiteks Avangardi arenduse puhul. „Ruudu hinna ajab kõrgeks see, et ühikud on väikesed ning seega üüritulu ja ehituskulu ühiku kohta suuremad,“ põhjendas Roosaare. „Väikeste ühikute arendamine on oma olemuselt kallim ning kuna praegu on müüjaturg ja sellist hinda annab küsida, siis oleme küsinud ka.“

Hinnastamisel lähtutakse Roosaare sõnul aga alati tootlusest. „Sihtinvestorile oleme pakkunud 7–8protsendilist tootlust ilma võimenduseta,“ nentis ta. „Kui võimendus peale võtta, saab kahekohalise tootluse kätte,“ oli Roosaare veendunud.