Kohustused säilivad üürilepingu tähtaja möödumiseni

Riigikohus otsustas hiljuti, et kohustused üürileandja ees säilivad kuni lepingu tähtaja möödumiseni. Eesti õigusruumis on üürnike ja üürileandjate vaheliste suhete reguleerimine, õigemini nende reguleerimatus aastaid mõlemas pooles ebakindlust tekitanud.

Iseäranis päevakajaliseks on see muutunud majanduse jahenemise perioodil, mil üürnikud püüavad jõuliselt üürihindu alandada, ähvardades vastasel korral üüripinnalt lahkuda. Üürnikud jätavad aga sageli arvesse võtmata, et üüripinnalt lahkumisega enne lepingu tähtaega ei pruugi lõppeda üürniku rahalised kohustused üürileandja ees.

Avaldatud riigikohtu lahend (www.nc.ee/?id=11&tekst=RK/3-2-1-37-09) loob lepingu osapooltele selgemad väljavaated võimalike lepingurikkumiste - õigustamatu ülesütlemine üürniku poolt või lahkumine üüripinnalt - korral. Seni polnud piisavat selgust, millise aja eest võib üürileandja sellises olukorras üürnikult lepingu täitmist ja saamata jäänud üüri nõuda, ning valdavalt on arvatud, et saamata jäänud üüri piiriks on 3-6 kuud.

Väga levinud on olukord, kus üürnik esitab lepingu ülesütlemise avalduse ilma selleks õigust omamata või lahkub üüripinnalt. Selline käitumine ei lõpeta üürilepingut ning üürileandja saab üürnikult nõuda kogu üüri tasumist kuni kas lepingu tähtaja saabumiseni või üüripinna uuele üürnikule väljaüürimiseni või muul viisil kasutusse võtmiseni.

Kui üürnik aga rikub tähtajalist üürilepingut ja üürileandja ütleb seetõttu lepingu üles, saab üürileandja nõuda kogu üüri tasumist kuni lepingu ülesütlemiseni või ülaltoodud tingimuste (tähtaeg, uus üürnik) täitumiseni. Riigikohtu hinnangul saab alates uue üürilepingu sõlmimisest üürileandja nõuda endise üüri ja uue üüri vahe tasumist kuni endise üürilepingu tähtaja möödumiseni, kui uus üür on väiksem kui endine üür. Sellega on riigikohus selgelt nõustunud käsitlusega, et üürivahet võib nõuda endise üürilepingu kokkulepitud tähtaja möödumiseni, mis ongi selle lahendi kõige suurem väärtus.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja liidu ametlik õigusnõustaja Soraineni Advokaadibüroo on ühiselt seisukohal, et lahendi näol on tegemist esimese selge signaaliga turuosalistele. Loomulikult on üürisuhetes veel palju reguleerimist vajavaid nüansse, aga kahtlemata on Eesti kinnisvaravaldkonna ja eriti investeerimiskeskkonna jaoks tegemist äärmiselt olulise lahendiga, mis viib meid suure sammu lähemale euroopalikule äripraktikale.