Põrkega maandumine turul

Majanduse ja ühe osana sellest ka kinnisvaraturu areng toimub tsükliliselt. Kinnisvara täistsükleid oleme siiani näinud vaid büroopindade turul, kus 1990. aastate keskel toimunud kiire hinnatõus viis ajutise ülepakkumiseni, see omakorda hindade alanemise ja uute projektide seiskamiseni. Ring sai täis ning paar aastat oleme taas kogenud kiiret hinnakasvu. Kõik on toimunud loogiliselt ja selgelt prognoositava stsenaariumi järgi.

Sama on juhtunud kaubanduspindade turul. Kaupmeeste nõudlus uute pindade järele viis uute keskuste plahvatusliku kasvuni 2-3 aastat tagasi. See omakorda pidurdas ajutiselt hinnakasvu ja tõstis keskuste vakantsust. Uusi keskusi enam juurde ei ehitatud, peagi olid kõik vabad pinnad kaupmeestega kaetud ja huviliste järjekord keskuste uste taga kasvas iga kuuga. Paari aastaga tegi üürihinna kasv üha uusi rekordeid. See näitab selget vajadust uute ja suuremate ostutemplite järele. Peagi tulevad needki, majandus tühja kohta ei salli.

Täna meediaruumis toimuvat jälgides jääb mulje, et paljudele on turu tsüklilisus midagi enneolematult uut. Elamispindade ligi aasta kestnud hinnaseisakut ning ebareaalsetele ootustele rajatud arendusprojektide korrigeerimist turu nõudlusele vastavale tasemele nimetavad "teadjamad" koguni krahhiks, mida juba ammu ennustati. Nojah, sama suure ettenägelikkusega võiks prognoosida kevade saabumist järgmise aasta märtsis.

Hetkelise tasakaalupunkti saavutamise mõjul on elamispindade hinnavahe liikunud loogilises suunas, kuid pole veel õiglast vahekorda saavutanud. Ei ole normaalne olukord, et linna lähinaabruses küsitakse kiirelt püstitatud kergelamu eest 30 000 kr/m2 ning südalinnas võib osta korteri uues kivielamus vaid 10 000 kr/m2 kõrgema hinna eest. Ühel juhul on maa väärtus korteri ruutmeetrihinnas mõõdetav sadades, teisel aga kümnetes tuhandetes kroonides. Julgen arvata, et see hinnavahe käriseb suuremaks nii põlluveere ülehinnatud kinnisvara languse kui kvaliteetse asukoha väärtuse tõusu kaudu. Kõik, mis ostja maksab üle ehitushinna, peaks avalduma asukohas. See lihtne tõde ununes ostjail vahepeal, kuid on taas meelde tulnud.

Elamispindade turg on läbinud tõusutsükli esimese ja kiireima faasi. Esmane vajadus uute eluasemete järele on saanud leevendust. Kuid Tallinnas on ca 170 000 eluaset, mis jäävad järjest vanemaks. Sellise mahu juures eeldab üksi praeguse elamufondi säilitamine 2000-3000 uue eluaseme ehitust aastas.

Kuna elanikkonna soov ja nõudmine elamistingimuste parandamiseks üha kasvab, võiks Tallinna turu tavapäraseks uusehituse mahuks olla vähemalt 5000-6000 ühikut, milleni ka 2005. ja 2006. aastal jõuti. Varasemate aastate tagasihoidlike numbrite taustal võisid need tõesti buumina tunduda, kuid samas mahus ehitustegevus võiks turu nõudlust vaadates jätkuda veel kümme aastat. Pikaajalises tõusutsüklis pole me esimesest veerandikust kaugemale jõudnud.

Rahutud turud on viinud olukorrani, kus pangad finantseerivad meelsasti lõpptarbijaid, kuid mitte arendusprojekte. Nii on see juba 10-12 kuud, mille tulemusena on kalevi alla pandud enamik suuremahulisi projekte. Turule jõuab kainestav teadmine umbes 6 kuu pärast, mil suurem osa projekte on valminud ja realiseeritud. Taas on ring täis ning algab uuesti ostjate jaht aeglaselt turule tulevatele üksikutele uutele projektidele.

Baltimaades on kõik protsessid kulgenud prognoositust kiiremini - turud on saanud küpseks, hinnad kerkinud ja projektide mahud suurenenud. Tõenäoliselt tuleb kiire lõppmäng ka praegusele passiivsusele - viimaste nädalate uudistele tuginedes on pikaajalised investorid juba asunud realiseerima soodsaid ostupositsioone. Nagu ikka, jääb enamiku rolliks aasta-kahe järel tagasi vaadates vaid ohata, et soodsad ostuvõimalused on taas mööda lastud.