Kinnisvarainvesteeringuid võib IASi järgi kajastada turuväärtuses

Alates 2001. aastast hakkab kehtima uus Rahvusvaheline Raamatupidamise Standard IAS 40, mis käsitleb kinnisvarainvesteeringute kajastamist.

Kinnisvarainvesteering on IAS 40 kohaselt maa või hoone (või osa hoonest), mida ettevõte hoiab väljarentimise või turuväärtuse tõusmise eesmärgil. Vastand kinnisvarainvesteeringule on maa ja hooned, mida ettevõte kasutab oma tootmisprotsessis ? selliseid varasid tuleks kajastada nagu tavalist põhivara. Kõrvalolev tabel toob mõningaid näiteid objektidest, mida loetakse IAS 40 kohaselt kinnisvarainvesteeringuks ning objektidest, mille kajastamisel tuleb lähtuda teistest standarditest.

IAS 40 lubab kinnisvarainvesteeringute kajastamisel kahte erinevat arvestusviisi ? reaalväärtuse meetod ja soetusmaksumuse meetod. Kõikide ettevõtte omanduses olevate kinnisvarainvesteeringute jaoks tuleb kasutada ühesugust meetodit.

Selle meetodi puhul kajastatakse kinnisvarainvesteeringut bilansis tema reaalväärtuses, milleks on üldjuhul turuväärtus. Turuväärtuseks loetakse parimat hinda, mille müüja võiks saada objekti eest seda vabal turul müües. Seega ei loeta turuhinnaks IAS 40 mõistes näiteks kiirmüügihinda.

Aktiivse turu puudumisel võib reaalväärtust hinnata mõnel muul meetodil, näiteks diskonteerides investeeringust saadavaid tulevikurahavooge. Kinnisvarainvesteeringu reaalväärtust tuleks hinnata igal bilansipäeval ning reaalväärtuse muutust tuleks kajastada kasumi või kahjumina kasumiaruandes (erinevalt ?normaalsest? põhivarast, mille ümberhindlused kajastatakse ümberhindluse reservis). Reaalväärtuse meetodil kajastatavaid kinnisvarainvesteeringuid ei amortiseerita.

Alternatiivina on lubatud soetusmaksumuse meetod, mille puhul kinnisvarainvesteeringut kajastatakse nagu tavalist põhivara, see tähendab soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum. IAS 40 on siiski arvamusel, et reaalväärtuse meetod annab aruande kasutajatele üldjuhul parema ülevaate ettevõtte finantsseisust kui soetusmaksumuse meetod.

IAS 40 kehtestab ka ümberklassifitseerimise reeglid juhtudeks, kui varaobjekti kasutamise eesmärk muutub ning reaalväärtuses kajastatud kinnisvarainvesteeringust saab tavaline põhivara või vastupidi. Kinnisvarainvesteeringu muutumisel ettevõtte kasutatavaks põhivaraks tuleks selle uueks soetusmaksumuseks lugeda reaalväärtus ümberklassifitseerimise kuupäeval.

Põhivara muutumisel kinnisvarainvesteeringuks tuleks positiivne vahe põhivara reaalväärtuse ja jääkväärtuse vahel kajastada ümberhindluse reservis ning negatiivne vahe kanda kuludesse.

Kuna hetkel Eesti raamatupidamise seaduses juhised kinnisvarainvesteeringute kajastamiseks puuduvad, soovitan ka Eesti aruannetes kaaluda kinnisvarainvesteeringute kajastamiseks ühe ülaltoodud meetodi kasutamist.