Galopist jõuti rahulikku sörki

Kinnisvaraturu taassünd toimus 1990. aastate algul, kui läks lahti aktiivne korterivahetus ja lehti täitsid korterivahetuskuulutused. Kuna korteri asustamisõiguse müük polnud lubatud, oli vahetus sel perioodil Eestis ainus elamistingimuste parandamise võimalus.

Korterihindade kujunemisajaks võib pidada 1993. aastat, mil hind tõusis eluruumi tüübist ja asukohast olenevalt aasta jooksul 80--100 protsenti. Aasta lõpus võeti vastu esimesed kinnisvara-alast tegevust reguleerivad seadused, seepärast võib 1994. aastat tinglikult nimetada esimeseks tegelikuks kinnisvara-aastaks.

1994. aasta lõpul maksis kahetoaline korter tallinnas Lasnamäel näiteks keskmiselt 97 000 krooni, sama suur korter Õismäel 123 000 krooni. Pealinna korteriturgu iseloomustas inflatsiooniga enam-vähem samas tempos käiv hinnatõus.

Eramute ostmise esimene laine oli selleks ajaks juba möödas ja enamikule inimestest osutus ka 200 000--300 000 krooni maksvate odavamate eramute soetamine ülejõukäivaks, ehkki pangad hakkasid väljastama kinnisvara ostmiseks ja remontimiseks laene.

Koos erastamise hoogustumise ja ettevõtete pankrotistumisega kasvas kiiresti pakkumine büroopindade turul, mis tõi 1994. aasta lõpuks 15--20protsendise rendihinna languse. Tallinna kesklinnas pakutavate büroopindade rendis ulatus keskmiselt 150--180 kr/m², kallimatel pindadel kuni 300 kr/m² kuus.

Kinnisvaraturu järgmiseks arenguperioodiks võib lugeda 1997. aastat ja 1998. aasta esimest poolt, mil kinnisvara hinnatõus jõudis ette üldisest elukalliduse tõusust. 1997. aastal vallandus Eestis tõeline laenubuum ja pangad trumpasid klientide võitmiseks üksteist soodsate laenutingimuste pakkumisega üle.

Aktsiaturul teenitud raha voolas kinnisvarasse. Senisest märksa praemini läksid müügiks ka suured ja kallid objektid, mis olid seni pikka aega ostjat oodanud.

Samal ajal täitus turg uute büroopindadega ning ulatuslike eramuprojektidega, põhjustades ülepakkumise.

Väiksemate ja odavamate korterite hindu, samuti väikelinnade hindu kergitasid EVP-laenud, Tallinna paneellinnakute hinnataset mõjutas USA dollari tõus. Aasta lõpus maksis kahetoaline korter näiteks Lasnamäel keskmiselt 140 000 krooni, Õismäel aga 185 000 krooni.

1997. aasta oktoobri rahaturu- ja likviidsuskriis mõjus kinnisvaraturule kainestava du?ina. Börsikrahhi ja laenutingimuste karmistumise tegelik mõju avaldus kinnisvaraturul alles poole aasta kuni aasta pärast. Ehkki paljudes sektorites kinnisvara hinnad ja rendid langesid, jäi möödunud aastal elamispindade keskmiseks hinnatõusuks siiski 5%.

Kartustest hoolimata toimus kinnisvaraturu kiire kukkumise asemel pehme maandumine.

Protsess on mõjunud kinnisvaraturule tervendavalt ja puhastanud turgu asjatundmatusest tegijatest. Kuna järgmiseks aastaks prognoositakse 4--5% majanduskasvu, siis pole suurt kukkumist veel ka lähiaastatel karta. Tõeline kriis kinnisvaraturul ootab alles oma aega.

Vt. ka Tallinna kahetoaliste korterite keskmised hinnad