Ehitaja vastutus

Peale hoone valmimist ja korteriomandite lõplikku müüki arendajaks ja müüjaks olev osaühing likvideeritakse, kuivõrd osaühing on oma eesmärgi täitnud. Ehitis elab aga oma elu edasi, ilmutades aja möödudes nii pisipuudusi kui ka halvemal juhul suuremat ehituspraaki. Võlaõigusseaduse loogika näeks ette, et puuduste kõrvaldamist tuleks nõuda asja müüjalt ehk siis korteriomandi müünud osaühingult, kuid tihti on olukord praktikas see, et osaühing on likvideeritud ning omanikud on oma nõuetega üksi ja ehitajalt nõuda vastutust oma tegevuse eest on enam kui keeruline.

Siiski on võlaõigusseaduses üks erandlik säte, mis võimaldab korteriomanikel esitada nõuet ka otse ehitaja vastu ilma, et korteriomanikel oleks ehitajaga leping sõlmitud. Nimelt sätestab võlaõigusseadus, et eksisteerib kolmandat isikut kaitsev leping ehk leping, millega kaasneb kohustus arvestada kolmanda isiku huvide ja õigustega samal määral, kui võlausaldaja huvide ja õigustega. Minu hinnangul võib teatud tingimuste ja eelduste täitmisel olla ka ehitusleping kolmandat isikut kaitsev leping, mille pooleks korteriomanikud isiklikult ei ole.

Viidatud paragrahvi eesmärk on sätestada lepingust tulenevate kaitse- või hoolsuskohustuse rikkumise puhul kaitse nendele isikutele, kes ei ole lepingu osapooled ja kelle huvide kaitse ei olnud lepingu sõlmimise eesmärk. Ehituslepingu näite puhul tagada kaitse korteriomandi omandajatele, kes reaalselt ka ehitist kasutama hakkavad.

Selleks, et tekiks ehitaja vastutus korteriomanike ees, on vaja täita kolm seaduses sätestatud eeldust. Esmane eeldus on see, et kolmanda isiku ehk siis korteriomanike ja arenduse tellijaks oleva osaühingu huvid ehituslepingu täitmise osas peavad olema sama intensiivsusega. Eeltoodu tähendab, et nii korteriomanike kui ka arendaja huvi ehituslepingu täitmise vastu peab olema põhimõtteliselt identne. Teiseks eelduseks on see, et võlausaldajal ehk siis ehitise tellinud osaühingul peab olema tahe soodustada kolmandat isikut ehk tuleb tuvastada olukord, et arendaja on soovinud laiendada lepingulist kaitset ka kolmandatele isikutele. Lihtsustatult öeldes peaks olema selge, et arendaja soovib soodustada korteriomandite ostjate nõuete esitamist otse ehitaja vastu. Viimaseks eelduseks on asjaolu, et võlgnikule ehk siis meie näite puhul ehitajale, peab olema selge võlausaldaja tahe soodustada kolmandat isikut ning piisavalt selge peab olema ka kolmandate isikute ring. Ehitajale peab olema selge, et juhul kui tema töö ei vasta nõuetele on võimalik, et ka korteriomandite omanikud esitavad otse ehitaja vastu nõudeid. Viidatud eelduste üheaegsel täitumisel on ehitaja vastutus korteriomanike ees tuvastatud ning ehitaja on kohustatud hüvitama kahju, mis on seotud ehitaja tekitatud kahjuga.

Tegemist on äärmiselt erandliku sättega ning vastavat kohtupraktikat Eestis ehituslepingute osas veel tekkinud ei ole, kuid minu hinnangul on ehitaja vastutus kolmandat isikut kaitsva lepingu alusel tõenäoline. Ehitajatel on seaduse alusel tavapärasest kõrgem vastutus oma tegevuse eest, ettevõtlus on seotud erinevate registreerimis- ning pädevuskohustustega ning eeltoodu loob kõrgema vastuse ka oma tegevuse eest, mis muuhulgas võib kaasa tuua ka vastutuse kolmandate isikute, sh korteriomandite omandajate ees.

Kui Te vajate seoses kirjeldatud küsimusega abi, siis palun ühendust võtta advokaadibürooga TRINITI. Kontaktid leiate www.triniti.ee