Kinnisvaraturg on nii tasakaalus, kui olla saab

Kvartali andmed Eesti keskmise brutokuupalga kohta pärinevad viimati II kvartalist, mil keskmiseks palgaks oli 1321 eurot. Kui võtta võrdluseks kõrvale sama perioodi korteriomandite tehingud, siis kiretu statistika ütleb meile seda, et korterite keskmiseks mediaanhinnaks oli 1344 €/m². Rusikareegli kohaselt on kinnisvaraturg tasakaalus siis, kui keskmine palk vastab keskmisele ruutmeetri hinnale ja 2018. aastal võime tõdeda, et sellest lähtepunktist vaadates on kinnisvaraturg igati tasakaalus ja stabiilse tervisliku seisundi juures. Kui kinnisvaraturgu ka peaks mingi orkaan tabama, siis ostujõu ilmakaarest on oht minimaalne.

Mõistagi ei ole ostujõu tasakaal ainus faktor, mille tulemusena võib rahulikult uinuda nii ühisrahastuse väikeinvestor kui ka elukeskkondi loov suurarendaja. Kahtlemata on kinnisvaraturu taburet hõlpsalt ümber lükatav krediidiasutuste finantspoliitika või naaberriikide majanduse muutuste poolt, ehitusturu podisev katel mõjutab kinnisvaraturgu kõige otsesemalt jne-jne. Aga pealkirjas esile toodud mõnevõrra provokatiivne väide viitab muu hulgas asjaolule, et liiga sageli ja liiga suure õhinaga tahetakse tõmmata paralleele möödunud kümnendil olnud mulliga. Ajalugu kipub ütlema meile pigem seda, et nii suured kriisid kui ka õrnad mullistused võivad tekkida ootamatutest kohtadest ja kui mingi tagasilöök peaks turul ka tekkima, siis on sellel oma nägu.

Keskmisi näitajaid võib ju alati kritiseerida ja kindlasti ei peegelda nad kogu tõde, aga siiski võime möönda, et teatud baasnäitajad on praegu pigem rahustavad, mitte ärevust tekitavad. Kuigi juba aastaid on võimalik lugeda pressiteateid, mis teatavad üha uutest hinnarekorditest ja tekitavad mulje pööraselt buumivast turust, siis tegelikult on brutopalga ja keskmise hinna suhe püsinud korrelatsioonis juba hea mitu aastat. Jah, hinnad on tõesti kasvanud, aga sama hoogsalt on kasvanud ka keskmine palk.

Kogu Eesti ja kõigi segmentide mõistes pole pilt arusaadavalt sedavõrd roosa. Erinevused, aga ka murekohad tekivad, kui detailidesse laskuda. Keskmine korteriomandite ruutmeeter on kõigest üks number, aga suured käärid tulevad sisse, kui vaadata eraldi uusarendusi ja järelturu kortereid. Veel suurem diferents tekib, kui vaadata palku ja keskmisi hindu regioonide põhiselt.

Eesti keskmise brutopalga eest saadav pind varieerub sõltuvalt maakonnast – 0,9 ruutmeetrit Harjumaal ja 12,7 ruutmeetrit Valgamaal. See tõsiasi pole viimase kolme aastaga muutunud. Kui Harjumaal, Tallinnast rääkimata, ei saa keskmise palga eest osta ühte ruutmeetritki, siis Valgamaal saab selle eest juba mikrokorteri kätte. Kui Harjumaa on astunud pigem kukesammu „ideaalsele olukorrale“ lähemale, siis Valgamaa on viimase kolme aastaga sellest veelgi enam kaugenenud – 2015. aastal sai Valgamaal brutopalga eest 9,3 m².

Ülejäänud maakondades pole muutused olnud märkimisväärsed, kinnisvara ostujõud on näiteks Saaremaal, Järvamaal ja Lääne-Virus jäänud täpselt samale tasemele. Ostujõu vaatevinklist on stabiilseim ja 2018. aasta andmetel ka täiuslikumas seisundis Tartu maakond, kus teiste maakondadega võrreldes on kinnisvaraturg kõige enam tasakaalus.